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10, 11월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순부터 모기지 이자율이 상승하며 10월 말에는 1% 상승해 다시 7%를 넘겼습니다. 예년과 비교해 리스팅은 1년 전보다 약 30% 증가했지만, 높은 모기지 이자율과 대통령 선거 시기의 소비 지출 감소로 주택 시장은 큰 변화를 보이지 않고 있습니다. 코로나19 이전의 평균 주택 거래량은 약 550만 채였으나, 현재 거래량은 400만 채 수준에 머물고 있습니다. 거래량의 증가가 지속되어야만 주택 시장의 안정적인 성장이 가능할 것입니다. 셀러들은 여유가 있다면 리스팅을 취소하고, 거래를 자제하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 10월부터 LA와 오렌지 카운티에서는 3,000채 이상의 리스팅 계약이 취소되었습니다. 이러한 상황에서, 코로나19 이후 외곽 지역으로 이주했던 사람들이 다시 대도시로 이사를 오고 있으며, 첫 주택 구입, 다운사이징, 은퇴 후 거주를 위한 주택 구입 수요가 겹치면서 대도시권 콘도 매물에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히, 10월 중순 이후 주택 시장에서는 가격을 다소 낮추거나 할인된 가격으로 제시하는 매물이 거래될 가능성이 높아졌습니다.   최근 바이어들은 확실한 구매 목적을 가지고 있으며, 셀러들이 매물을 시장에서 철수하는 이유는 주택 시장에 대한 패닉이 일어날 조짐이 보이지 않기 때문입니다. 또한, 구매를 미루는 바이어들이 늘면서 렌트 매물이 부족해지고, 새로운 렌트 매물의 공급이 어려워져 렌트 경쟁과 가격 상승이 지속될 가능성이 큽니다. 2차 융자에 대한 수요가 증가하며, 자동화된 시스템을 통한 빠른 융자 승인이 가능해졌습니다. FHA를 포함한 1차 융자도 자동화된 언더라이팅 시스템이 보편화되고 있습니다. 플로리다와 인근 지역에서는 여러 차례의 폭풍으로 약 5%의 기존 모기지 보유자에게 영향을 미쳤고, 이에 따라 모기지 디폴트가 증가할 가능성도 있습니다. 그러나 뱅크오브어메리카는 향후 1년 내에 디폴트 사태가 진정될 것이라고 분석하고 있습니다. 한편, 보험 문제로 주택 가치를 보호하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 주택 가치가 하락할 가능성도 커지고 있습니다. 대선이 끝나면서 대선에 따른 심리적인 공황 상태가 해소되면, 이자율 상승이 다소 지속될 수 있지만 주택 가격에 미치는 부정적인 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 경제적인 상황이 나빠지는것은 피할수 없겠지만 다만 이제는 본격적인 대비를 위한 상황파악이 가능한 상황에 접어든것으로 추측됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 주택 시장 남가주 주택 주택 구입

2024-11-12

메트로 애틀랜타서 주택거래 가장 '핫'한 곳은

비즈니스 크로니클 3분기 거래동향 분석 마리에타·노크로스·애크워스 등도 활발   디캡 카운티의 우편번호(집코드) 30002 동네가 메트로 애틀랜타 지역에서 가장 거래가 활발한 것으로 나타났다.   애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 '인터콘티넨털 익스체인지’의 지난 3분기(7~9월) 거래 데이터를 기반으로 집코드별 평균 매매 가격, 평균 리스팅 기간 등을 분석해 83곳의 순위를 매겼다. 이 순위는 집값이 가장 비싸거나 가장 인기 있는 동네가 아닌 거래 및 가격 동향을 분석해 매겨졌다.   집코드 30002는 디케이터 동쪽, 아본데일 에스테이트 시를 포함한다. 이 지역의 3분기 주택 매매는 18건, 신규 매물은 26건을 기록하며 가장 활발했다. 또 3분기 평균 리스팅 가격은 약 63만5000달러였으나, 평균 매매가격은 약 67만달러로 리스팅보다 비싸게 팔린 것으로 파악됐다.   다음으로 마리에타를 포함하는 30067, 노크로스를 포함하는 30071, 애크워스를 포함하는 30101 등이 지난 분기 거래가 활발한 곳으로 꼽혔다.   83곳 중 3분기 가장 낮은 평균 매매가격을 기록한 곳은 애틀랜타 서북쪽 식스플래그스 인근의 메이블턴(30126)으로, 41만3000달러를 기록했다.   순위에 오른 6곳은 3분기 평균 매매가격이 100만 달러를 넘어섰다. 애틀랜타의 집코드30327는 180만5000달러 이상을 기록했다. 이곳은 벅헤드 서북쪽을 포함하고 있으며, 애틀랜타에서 가장 비싼 주택가로 손꼽힌다. 다음은 알파레타 30004 지역으로 114만1000달러 이상을 기록했다. 이곳은 밀튼 시 일부도 포함하고 있다.   이외에도 애틀랜타 30306(111만1000달러), 알파레타 30009(106만8000달러), 애틀랜타 30305(103만4000달러)와 30342(102만6000달러) 등이 평균 거래가격 100만 달러를 넘겼다.   전국적으로 3분기 가장 매매가 활발했던 곳은 콜로라도주의 몬테 비스타(81144) 지역으로, 이곳은 평균 매매가가 약 56만5800달러를 기록했다. 이는 같은 기간 전국 평균 매매가인 30만3000달러보다 87% 높았으며, 몬테 비스타의 주택 리스팅은 지난 분기 시장에 평균 123일 머물렀다. 몬테 비스타는 주민이 약 4000명인 작은 도시로 "가장 의외의 인기 시장"이라고 매체는 표현했다.   전국 인기 있는 주택 시장 상위 10곳 중 8곳은 메인주에서 플로리다주까지 동부 해안을 따라 위치해 있다. 메인의 집코드 4곳은 전국 상위 20위에 들면서 다른 주보다 주택 시장이 상대적으로 활발했던 것으로 파악됐다.   또 전국 상위 집코드 10곳은 평균적으로 리스팅된 후 98일 동안 머문 후 평균 매매가 120만 달러를 기록했으며, 이곳들의 주택 가격은 2019~2024년 사이 평균 154% 올랐다.     윤지아 기자에스테이트 애틀랜타 주택 시장 애틀랜타 지역 애틀랜타 서북쪽

2024-11-06

대선 결과로 부동산 시장 '변화'

      내년 1월 새 대통령 취임과 동시에 워싱턴 지역 부동산 시장에 상당한 변화가 초래될 수 있다는 전망이 나오고 있다.     워싱턴 지역 부동산 시장은 대선을 전후해 상당한 폭의 변화가 불가피했다. 정권 교체마다 연방정부 정무직 공무원들의 대규모 이동이 발생했기 때문이다.     TTR 소더비 부동산의 데니언 헤이더 대표는 “내년 초 인사이동이 시작되면서 렌트비가 눈에 띄게 상승할 것”이라고 전망했다.     워싱턴DC를 중심으로 수도권 지역의 연쇄적인 렌트비 상승이 불가피할 것으로 보인다. 하지만 인사이동에 따른 주택 매매 시장 변화는 점치기 어렵다. 헤이더 대표는 “정권 교체기에 워싱턴의 주택 시장에 엄청나게 변할 것으로 오해하는 경우가 많지만, 매매시장의 경우 그렇지 않다”고 전했다. 연방정부로 새로 이직하는 이들 대부분이 곧바로 주택을 구입할 수 있는 경제력을 갖추고 있지 못하기 때문이다.   또한 워싱턴 지역에 계속 거주할 의사를 보이는 비율 또한 높지 않아 경제력이 있더라도 곧바로 실행에 옮기기 쉽지 않다. 하지만 전국적으로는 대선 이후 부동산 매매 시장에 긍정적인 영향을 미친다.     미국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 1980년대 대선 이후 전국적으로 주택 시장에 긍정적인 영향을 미쳤다. 워싱턴 지역의 경우 정권교체 첫해 주택 판매가 10% 증가했다. 내년부터는 모기지 금리 하락이 본격화되면서 주택 매매가 증가속도가 더욱 빨라질 것으로 보인다.     여전히 부족한 주택 재고는 시장 상승을 가로막는 요인이긴 하지만, NAR에 따르면 선거 다음 해에 워싱턴 지역의 중간 주택 가격이 평균 5% 상승하는 등 주택시장에 호재로 작용할 가능성이 높다.   김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com부동산 변화 부동산 시장 주택 시장 시장 상승

2024-11-06

[부동산 이야기] 팜데일, 랭캐스터 <45>

지난 8월 주택 거래량이 1년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난 8월 전국 주택 매매 건수가 386만 건으로, 전월 대비 약 2.5% 감소했다고 전했다. 이는 1년 전보다는 약 4.5% 감소한 수준임과 동시에, 지난 10개월 만에 가장 낮은 수치였다. 이것은 주택 가격이 상승세를 이어가고, 모기지 금리가 7% 안팎을 보이면서 나온 현상이었다.     하지만 지난 9월 30년 만기 주택 모기지 금리는 평균 6%대 초반으로 낮아지면서 재융자 신청률이 급증했다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 9월 20일 마감된 주택 재융자 신청 건수는 전주 대비 약 20% 증가했다. 전체 주택 거래 가운데 약 56%를 차지하면서 지난 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다. 아울러 저소득 대출자들이 주로 이용하는 연방 주택국(FHA)의 30년 만기 모기지 금리도 5.99%로 떨어졌다. 여름 내내 지속해서 하락한 30년 고정 모기지 이자율이 지난 9월19일 6.09%까지 떨어지면서 일반 대출과 정부 대출 모두 재융자 건수가 많이 늘어난 것으로 나타났다.     전문가들은 높은 주택 가격과 제한된 주택 공급으로 잠재적 주택 구매자들이 관망세를 보이다가 모기지 금리가 하락하면서 주택 소유주들이 재융자를 선택한 것으로 진단했다. 지역별로 주택 매매 동향에는 차이가 있을 수 있다. 하지만 주택 가격의 상승세는 한풀 꺾였으며, 금리 하락 국면 가운데 바이어들은 적극적으로 주택 구입에 나서면서 주택 시장이 오랜만에 활기를 되찾는 분위기였다.   상업용 부동산의 경우에는 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 형태의 근무형태가 안착한 탓에 공실률이 여전히 높은 상태다. 이에 따라 부동산 소유주들은 사용 용도를 변경하여 테넌트들을 받고 있다. LA의 경우, 아파트 렌트비의 지속적인 상승으로 인하여 상업용 부동산의 용도 변경으로 테넌트들을 모집하는 실정이다.     대도시보다 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단된다. 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각해 본다.   발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들에겐 희망의 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 시장이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞서 언급한 것처럼 특히 베이비부머 세대들(60~78세)의 이동으로 인해 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 /뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 발렌시아 하락세 주택 재융자 주택 시장 주택 소유주들

2024-10-16

메트로 지역 주택 매물 증가

작년비 56%↑...가격 상승세도 꺾여   조지아주 메트로 애틀랜타 지역 주택 매물이 작년보다 56% 늘어난 것으로 집계됐다. 코로나19 팬데믹 이후 주택 수요가 많고 매물은 적은 상황에서 지속됐던 집값 상승세가 꺾일 것으로 보는 전망이 힘을 얻고 있다.   조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS)에 따르면 지난 9월 애틀랜타 시를 포함한 메트로 지역 핵심 카운티 12곳의 부동산 주택매매 건수는 4272건. 1년 전과 비교해 여전히 6% 적은 수치다. 하지만 지난달 신규 등록 7953채를 포함해 전체 매물 리스팅은 작년 대비 55.8% 증가한 1만 8055채를 기록했다. 이는 3.8개월치 물량에 해당한다. 일반적으로 6개월치의 재고가 쌓이면 시장이 수요공급 균형을 이룬다고 본다.   주택 매물이 늘어나면 주택 바이어들의 내집 마련 부담이 줄어든다. 지난달 주택 거래가격 중간값은 40만 5000달러로, 지난 6월 올해 최고가 43만 달러를 기록한 뒤 하락하는 추세다. 작년 8월 중간값 40만 4000달러와 비슷하다. 2021~2020년 연간 집값 상승률이 두자릿수를 기록했던 점을 고려하면 가격 부담이 줄어든 것이다.   특히 지난달 연방준비제도(Fed)가 4년 반만에 기준금리를 인하한 뒤 모기지 금리 하락, 매물 증가 등 주택시장에 순풍을 불러올 가능성이 높다. 이달 초 모기지업체 프레디 맥 기준 30년 만기 고정 평균 금리는 6.12%로 지난해 같은 달 7.49%에 비해 1.37%포인트 내려섰다. 샘 카터 프레디맥 수석 이코노미스트는 "모기지 금리가 지난 12개월간 1.50%포인트 하락하면서 주택 가격 상승세가 둔화되고, 재고가 증가하는 효과를 낳고 있다"고 밝혔다.   부동산 중개업체 리/맥스의 레너드 킹 중개인은 "가격대 35만~50만달러 사이 주택 거래가 가장 활발하다"며 "생애 첫 주택 구입자들의 시장 진입이 많아졌다는 의미"라고 평가했다.   장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com애틀랜타 메트 주택 시장 주택 구매자들 애틀랜타 지역

2024-10-09

주택거래 30년래 최저…LA가 가장 심각

높은 주택가격과 모기지 이자율 영향으로 전국 주택 거래가 심각한 정체 상태인 것으로 나타났다.     특히 주택 판매 속도가 가장 느린 메트로 지역 톱10 리스트에 LA를 비롯해 가주 7개 지역이 포함됐다.   부동산정보업체 레드핀의 분석 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 소유주가 변경된 주택이 전체의 2.5%에 그치며 30년래 최저 수준을 기록했다고 CNN이 지난달 30일 보도했다.   주택 1000채당 거래 건수를 비교해 보면 올해 첫 8개월간 약 25채(24.6%)가 판매돼 지난 2021년 같은 기간의 약 40채(39.6%), 팬데믹 이전인 2019년의 약 36채(36.4%)에 비해 각각 37.9%와 32.4% 감소했다.   주택 판매 속도가 가장 느린 전국 10개 메트로 지역을 살펴보면 LA가 주택 1000채당 15채 거래에 그쳐 1위를 차지했는데 이는 가장 큰 고용주 중 하나인 엔터테인먼트 업계의 고용 둔화 영향이 컸던 것으로 분석됐다.   2위는 16채로 5년 전에 비해 38.0%가 감소한 보스턴이었다.     가주의 애너하임, 샌프란시스코, 오클랜드, 샌호세가 로드아일랜드 프로비던스와 함께 각각 17채로 공동 3위에 올랐으며 샌디에이고, 새크라멘토가 펜실베이니아 몽고메리 카운티와 함께 각각 18채로 공동 8위를 기록했다.     레드핀의 경제연구 책임자 첸 자오는 “주택 1000개당 거래 건수 30~40개를 건강한 시장으로 간주하는데 이번 데이터를 통해 올해 주택 시장이 얼마나 얼어붙었는지는 알 수 있다. 주택시장이 불황이었던 지난해에도 더는 나빠지지 않을 것이라는 기대가 있었으나 올해도 실망스러운 상황”이라고 밝혔다.   매물 부족이 주택 시장 급랭의 주요 원인 중 하나로 지목됐는데 같은 기간 1000채당 매물이 32채로 레드핀 데이터가 집계되기 시작한 2012년 이래 최저 수준을 나타냈다.   전국부동산협회(NAR)에 따르면 신규 주택 착공이 수요를 따라잡지 못하면서 기존 주택 중간 가격 상승으로 이어져 지난 8월 기준 41만6000달러로 14개월 연속 증가했다.   또한 모기지 이자율 고공행진에 따른 록인 효과가 주택 시장 경직의 원인 중 하나로 지목됐다.   국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난달 26일 기준 30년 고정 모기지 이자율이 6.08%로 지난해 가을 고점이었던 7.79%보다 크게 떨어졌으나 2008~2022년 사이 14년간 평균치보다는 여전히 높은 수준이다.   이에 따라 2022년 이전에 낮은 이자율로 록인한 주택 소유주들은 새 주택 구입에 따른 모기지 부담을 우려해 매물로 내놓을 수 없는 상황이 됐다. 소비자금융보호국에 따르면 5080만 활성 모기지 중 약 60%가 4% 미만의 모기지 이자율을 적용받고 있다.   지난달 연방준비제도(연준)의 기준금리 인하로 금리에 민감한 주택 시장이 곧 새로운 활기를 되찾을 것이라는 기대감이 커지고 있음에도 자오는 “현시점에서 건전한 주택 시장에 도달하는 것은 매우 어렵다”고 주장했다. 그는 “주택 소유주의 록인 현상을 해소하거나 엄청난 양의 공급이 이뤄져야 한다. 그렇지 않으면 예전과 같은 주택시장으로의 회복까지 5~10년이 걸릴 수도 있다”고 덧붙였다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com주택거래 심각 기준금리 인하 주택 시장 주택 판매

2024-09-30

"집값 싼 도시서 내집 장만 할래요"

최근 부동산 시장에서 Z세대가 신흥 강자로 떠오르고 있다. 1997년 이후 태어난 Z세대가 사회인이 되면서 부동산 시장에 진입하기 시작한 것이다. 태어나면서부터 디지털 기기에 둘러싸여 생활한 '디지털 네이티브(Digital Native)'인 Z세대는 주택 쇼핑과 구매에서도 기존 세대와는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 그러나 Z세대가 직면한 현 부동산 시장 상황은 녹록지 만은 않다. 급등한 주택 가격과 높은 모기지 금리는 이들 세대가 주택 시장에 진입하는 데 있어 가장 큰 걸림돌이다. 현재 Z세대 주택 구매 현황과 이들이 겪는 어려움, 그리고 이들만의 구매 양상에 대해 알아봤다.   ▶구매 현황   AZ빅미디어가 Z세대를 대상으로 조사한 결과, Z세대 상당수는 내집 장만에 부모 세대 못지않게 진심인 것으로 나타났다. 이번 조사에서 응답자의 약 44%가 15만~25만달러 사이의 주택을 구매할 의향이 있다고 답했다. 그러나 현재 전국 주택 중간값이 36만달러가 넘는 것을 고려했을 때 Z세대 예비 바이어들은 주택 구매를 위해 그들이 생각하는 것보다 더 많은 자금이 필요한 실정이다. 상황이 이렇다보니 이들은 상대적으로 집값이 싼 지역에서 내집 장만 계획을 세우고 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 보고서에 따르면 Z세대는 솔트레이크시티(Salt Lake City), 오클라호마시티(Oklahoma City), 피닉스(Phoenix) 등 비교적 집값이 싼 대도시에 내집 장만을 계획 중인 것으로 나타났다. 특히 솔트레이크 시티는 Z세대 바이어에게 가장 인기 있는 도시인데 지난 2020~2022년 사이 이곳 모기지 융자 신청자중 8.5%가 Z세대였으며 이들의 평균연령은 21.5세로 집계됐다. 또 평균 다운페이먼트 액수는 3만3000달러, 평균 모기지 대출금은 24만4365달러였다.     ▶구매 트렌드   Z세대는 부모 세대와는 확연히 다른 방식으로 주택을 구매하고 있다. 부동산 정보 플랫폼 클레버 리얼이스테이트(Clever Real Estate) 보고서에 따르면 Z세대는 주택 구매 시 온라인 플랫폼이나 앱을 통해 리스팅 검색과 구매를 진행하는 것으로 나타났다. 이 보고서에 따르면 Z세대 응답자의 약 67%가 온라인 플랫폼이나 앱을 통해 주택을 구매할 의향이 있다고 답했으며 이는 밀레니얼 세대 응답자의 39%보다 높은 수치다. 그래서 Z세대 예비 바이어들에겐 질로(Zillow), 레드핀(Redfin) 등 온라인 플랫폼을 통해 리스팅을 검색하고 가격을 비교해서 구입까지 진행하는 것이 그리 낯선 풍경이 아니다. 이들은 부동산 플랫폼을 선호하는 이유에 대해 "짧은 시간 내 매물을 검색하고 가격을 비교할 수 있어 편리하다"며 "또 주택 정보 및 가격 역시 투명하게 제공돼 믿을 수 있다는 것도 장점"이라고 말한다.     또 Z세대는 주택 구매 과정도 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 이들은 부동산 에이전트, 융자기관 등이 제공하는 서비스 품질을 중요시하는데 특히 버추얼 투어, 디지털 커뮤니케이션 등 디지털 서비스 제공 여부도 업체 선정에 중요한 기준이라고 답했다. 이외에도 Z세대는 주택 구매 시 장기적 재정 계획보다는 현재의 경제적 상황에 맞춘 구매 전략을 선호해 낮은 융자 상환금보다는 낮은 다운페이먼트에 관심이 컸다. Z세대 응답자 57%가 가능한 다운페이먼트 액수로 집값의 3~5% 정도라 응답했다. 또 모기지 금리를 낮추기 위해 포인트 구매(buying points) 옵션도 적극 고려하는 것으로 나타났다.   ▶선호하는 주택은   Z세대는 도심 인근 소형 콘도, 타운하우스 등을 선호하는데 이는 직장과 문화 시설에 대한 접근성이 좋기 때문이다. 이런 선호도는 환경 문제에 대한 관심이 큰 Z세대가 자차 소유보다는 우버나 리프트 등 공유 차량 및 대중교통 이용을 선호하는 것과도 연관이 있다. 또 이들은 친환경 및 스마트홈에 대한 관심도 커 친환경 및 스마트홈 시스템이 갖춰진 주택을 선호했다. 이외에도 커뮤니티센터, 피트니스 센터, 공용 라운지 등 공용 시설이 잘 갖춰진 주거 단지도 이들에게 인기가 많다.       ▶전망   이들이 현 부동산 시장에 진입할 때 맞닥뜨리는 가장 큰 장애물은 비싼 집값과 고금리다. 그래서 이들은 저렴한 도심 외곽 지역이나 신흥 주거 지역을 비롯해 공유 주택과 같은 새로운 주거 모델에도 관심이 크다. 특히 공유 경제에 익숙한 Z세대는 전통적인 주택 소유 방식을 벗어나 새로운 형태의 주거 공간을 적극 수용하고 있다. 부동산 전문가들은 Z세대가 재정적 어려움에도 불구하고 내집 장만을 위해 다양한 전략을 모색하며 부동산 시장의 주요 소비층으로 자리 잡을 것으로 내다봤다. 또 Z세대의 시장 진입으로 인해 부동산 시장의 패러다임이 크게 바뀔 것으로 보인다. 넥스젠 인사이트 크리스틴 메세를리 대표는 "Z세대 바이어들뿐 아니라 디지털 기기와 SNS를 적극 활용하는 Z세대 에이전트들이 주택 거래 전 과정을 혁신적으로 변화시키고 있다"며 "이런 부동산 업계 변화는 앞으로도 지속될 것"이라고 내다봤다.  이주현 객원기자집값 도시 주택 구매 주택 시장 부동산 시장

2024-09-25

[부동산 가이드] 대선과 주택시장

다가오는 대통령 선거를 앞두고 다양한 분야에서 미래에 대한 걱정과 기대가 커지고 있다. 선거 결과의 불확실성이 불안과 두려움을 증폭시키기 때문이다. 특히, 주택 시장에서 올해 집을 사고팔려는 독자들은 이번 선거가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 고민이 많을 것이다. 과연 지금이 주택 거래에 적절한 시기일까?   결론부터 말하자면, 다행히도 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 대부분 일시적이며, 그 영향도 크지 않다는 역사적 데이터가 존재한다. 과거부터 현재까지의 기록을 비추어 보면, 선거 때문에 주택 거래 계획을 미룰 필요는 없다는 점이 분명해진다.   수십 년간의 데이터를 분석해 보면, 대통령 선거가 주택 판매, 가격, 그리고 주택 담보 대출 금리에 미친 영향은 다음과 같다.     첫째, 주택 판매 동향을 보면, 대통령 선거를 앞둔 10월에서 11월 사이에 주택 판매가 다소 둔화하는 경향이 있다. 이는 일부 소비자들이 선거 결과를 기다리며 구매 결정을 잠시 미루기 때문이다. 하지만 이 둔화는 매우 일시적이며, 선거 이후에는 빠르게 회복되는 양상을 보인다. 주택도시개발부(HUD)와 전국부동산협회(NAR)의 자료에 따르면, 최근 11차례의 대통령 선거 중 9차례는 선거 이후 다음 해에 주택 판매가 증가했다. 1990년대 초반부터 꾸준히 이어진 패턴이다.   둘째, 주택 가격의 변화다. 주택 시장 분석가 라이언 룬드퀴스트는 “선거가 치러지는 해가 이미 진행 중인 가격 추세를 바꾸지는 않는다”고 강조한다. 실제로 주택 가격은 시간이 지나면서 꾸준히 상승하는 경향이 있다. NAR의 최신 자료에 따르면, 지난 8차례의 대통령 선거 중 7차례의 경우, 다음 해에 주택 가격이 상승했다. 예외는 2008년 금융 위기 당시였지만, 현재 시장은 그때와 비교해 훨씬 안정적이다.   셋째, 주택 담보 대출 금리다. 선거 기간 동안 금리가 하락하는 경향이 있는데, 최근 11차례의 선거 중 8차례는 7월에서 11월 사이에 금리가 낮아졌다. 올해도 비슷한 흐름을 보이며, 다수의 전문가가 2024년 말까지 금리가 인하될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택 구매를 고려하는 사람들에게는 긍정적인 신호다.   결론적으로, 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다는 점을 알 수 있다. 통계와 데이터를 종합해보면, 선거가 치러지는 해의 주택 시장은 다른 해와 크게 다르지 않다는 결론이 도출된다. 따라서 선거 때문에 주택 구매나 판매 계획을 미룰 필요는 없다.   역사적으로 미국의 주택 시장은 매우 강력하고 견고한 비유동 자산 시장 중 하나로 자리매김해왔다. 물론 2008년 금융위기 같은 큰 사건이나 내전, 천재지변 등의 리스크가 있지만, 그동안 시장은 체질 개선을 이루었고, 이러한 불확실성에도 미국 부동산은 여전히 헤지(Hedge) 측면에서 강한 자산으로 평가받고 있다. 이는 거주용 주택 시장을 중심으로 분석한 결과다.     ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / EXP Realty부동산 가이드 주택시장 대선 대통령 선거 주택 시장 주택 판매

2024-09-25

[부동산 이야기] 주택 구매와 임대 비교

주택을 임대할 것인가, 아니면 구매할 것인가? 이 질문은 많은 이들이 인생에서 한 번쯤 고민해보는 중요한 선택이다. 각 선택은 개인의 재정 상황, 생활 방식, 그리고 미래 계획에 따라 다양한 장단점을 가지고 있다. 이번 칼럼에서는 주택을 임대하는 것과 구매하는 것의 장단점을 비교해보겠다.   ▶초기 비용과 재정적 유연성   임대의 가장 큰 장점 중 하나는 초기 비용이 상대적으로 낮다는 점이다. 집을 구매할 때는 일반적으로 상당한 금액의 다운 페이먼트가 필요하며, 이는 많은 사람에게 부담이 될 수 있다. 반면, 임대할 경우 보증금과 첫 달의 월세만 있으면 되므로 초기 부담이 적다. 또한, 집을 구매하면 모기지, 재산세, 보험료 등 다양한 비용이 지속해서 발생하지만, 임대할 경우 월세와 기본적인 유지비용만 지출하게 되어 재정적인 유연성이 더 크다.   ▶자산 형성과 장기적 안정성   주택을 구매하는 가장 큰 장점은 자산 형성이다. 모기지를 상환함에 따라 주택의 소유 지분이 점점 늘어나고, 장기적으로 집값이 상승하면 자산의 가치도 상승할 수 있다. 이는 주택 소유자가 재정적으로 안정적인 노후를 준비하는 데 큰 도움이 될 수 있다. 반면, 임대는 매달 지출되는 월세가 자산으로 전환되지 않기 때문에 장기적으로 재정적 이득을 기대하기 어렵다. 또한, 주택을 구매하면 이사를 자주 다닐 필요가 없고, 원하는 대로 집을 리모델링하거나 꾸밀 수 있는 자유가 있다.   ▶유지 관리와 책임   집을 구매하면 주택과 관련된 모든 유지 관리와 수리를 직접 책임져야 한다. 이는 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있다는 것을 의미하며, 특히 오래된 주택의 경우 이러한 비용은 상당할 수 있다. 반면, 임대할 경우 집주인이 대부분의 유지보수와 수리에 대한 책임을 지므로, 임차인은 그러한 부담에서 벗어날 수 있다. 이는 특히 주택 유지에 대한 경험이 부족하거나 시간적 여유가 없는 사람들에게 큰 장점으로 작용할 수 있다.   ▶생활 방식과 유연성   임대는 생활 방식의 유연성을 제공한다. 임대 계약이 끝나면 쉽게 이사할 수 있고, 직장이나 생활 환경의 변화에 따라 주거지를 신속하게 이동할 수 있다. 이는 특히 젊은 층이나 직업적 이동이 잦은 사람들에게 중요한 요소일 수 있다. 반면, 집을 구매하면 한 곳에 정착하는 안정감을 얻을 수 있지만, 이사를 원할 경우 집을 팔거나 임대해야 하는 과정이 번거로울 수 있다.   ▶시장 상황과 투자 위험   주택을 구매하는 것은 부동산 시장에 대한 투자로 볼 수 있다. 시장 상황이 좋을 때 집을 사면 자산 가치가 상승할 가능성이 크지만, 반대로 시장이 불안정하거나 하락세일 경우 큰 손실을 볼 수도 있다. 일반적으로 주택 시장은 장기적으로 상승하는 경향이 있으나, 시장 리스크를 고려해야 한다. 반면, 임대할 경우 이러한 시장 리스크에서 자유로우며, 경제적 안정성을 유지할 수 있지만, 자산 형성의 기회를 놓칠 수 있다.   임대와 구매는 각각의 장단점이 뚜렷하기 때문에 어떤 선택이 더 나은지에 대한 답은 개인의 상황에 따라 다르다. 만약 재정적 여유가 있고 장기적인 자산 형성을 원한다면 주택을 구매하는 것이 좋은 선택일 수 있다. 반면, 생활의 유연성을 중시하거나 초기 자본이 부족한 경우 임대가 더 적합할 수 있다. 무엇보다도 자신의 상황과 목표를 면밀히 분석한 후 신중한 결정을 내리는 것이 중요하다.     ▶문의:(714) 349-0505   제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 구매 임대 주택 시장 주택 소유자 임대 계약

2024-09-11

지붕·벽 반파된 집이 50만불…가로수 덮친 몬로비아 주택

반파된 주택이 50만 달러에 매물로 나와 화제다.     LA타임스는 지난 5월 거대한 가로수가 덮쳐서 크게 손상된 몬로비아의 한 주택이 수리하지 않은 채 그대로 주택 시장 매물로 나왔다고 최근 보도했다. 가격은 49만9999달러.     주택은 파손이 심해 지붕과 벽의 일부가 없는 모습이다. 매체는 이를 ‘지구가 멸망한 후에 볼 법한 광경’이라고 평했다. 주택 판매에 나선 케빈 휠러 부동산 에이전트는 전기는 들어오지 않지만, 하수도는 정상이라고 전했다.     에이전트 측은 몬로비아는 지어진 지 50년이 넘는 주택의 경우 시의 허가를 받아야 재건축을 할 수 있지만, 자연재해로 파손된 경우는 정부의 허가가 필요 없다며 새로운 집을 지으려는 바이어들의 문의가 들어오고 있다고 말했다. 그는 “30만 달러에 사겠다는 문의가 줄을 잇고 있지만, 호가인 50만 달러를 고수할 것”이라고 말했다.   조원희 기자지붕 심해 지붕 주택 판매 주택 시장

2024-09-05

맥키니, 2024 미국 최고의 부동산 시장 순위 1위 등극

 개인금융정보 웹사이트인 ‘월렛허브’(WalletHub)가 미국내 300개 도시를 대상으로 ‘2024 최고의 부동산 시장’(2024 Best Real Estate Markets)을 선정한 결과, 맥키니가 전국 1위, 프리스코 2위, 덴튼 8위, 앨런은 9위에 각각 랭크됐다. 북텍사스 4개 도시가 톱 10에 듦으로써 이 지역이 가장 ‘핫’한 부동산 마켓임을 다시한번 입증했다.   달라스-포트 워스 abc 뉴스의 최근 보도에 따르면, 월렛허브는 부동산 시장과 적정 가격을 기준으로 미전국 300개 도시를 비교해 순위를 결정했다. 월렛허브의 연구원들은 연방센서스국, 연방노동통계국, 커뮤니티 및 경제 연구 위원회, 질로우, 트랜스유니언, 전미 부동산인협회 등의 각종 데이터를 토대로 주택 가치 예측, 주택이 시장에 나와있는 중간 일수, 압류율, 주택 적정 가격 및 성장과 같은 요소를 평가했다. 이번 조사에서 맥키니와 프리스코가 전국 1위(총점 74.09점)와 2위(73.03점)를 차지했으며 덴튼과 앨런은 전국 8위(67.53점)와 9위(67.29점)에 이름을 올렸다. 톱 10 도시 중 텍사스 주내 도시가 4개로 가장 많았으며 노스 캐롤라이나가 3개로 두 번째로 많았다. 월렛허브에 따르면, 맥키니는 근래들어 급성장으로 인해 미국에서 가장 좋은 부동산 시장으로 선정됐다. 텍사스 북부 서버브는 2010년에서 2021년 사이에 지어진 주택의 비중이 35%로 전국에서 두 번째로 높았다. 이는 신규 구매자가 유지 관리 비용이 적게 드는 주택을 구매할 수 있는 옵션이 많다는 것을 의미한다. 또한 맥키니는 주민 1인당 건축 허가증이 가장 많고 이에 따라 새로운 주택 옵션도 많다. 맥키니가 저렴한 주택 시장은 아니지만, 중간 주택 가격은 중간 소득의 약 353%로 다른 도시의 절반 이상보다 저렴하다. 프리스코는 신규 주택 비율, 상대적 저렴성 및 일자리 성장으로 인해 전국 2위를 차지했다. 프리스코는 2010년에서 2021년 사이에 지어진 주택의 비율이 42%로 전국에서 가장 높았다. 이들 4개 도시외에 텍사스 주내 도시들의 순위를 살펴보면, 오스틴이 전국 12위(총점 66.34점), 리차드슨이 17위(65.56점), 캐롤튼 20위(64.32점), 포트 워스 28위(63.16점), 어빙 31위(63.01점), 플레이노 34위(62.84점), 갈랜드 38위(62.39점), 그랜드 프레리 43위(61.80점), 달라스 59위(60.12점), 알링턴 88위(57.04점), 휴스턴 98위(56.76점), 메스퀴트 129위(55.05점), 엘 파소는 145위(54.16점)를 기록해 중상위권에 속했으나, 샌 안토니오 159위(53.66점), 아마릴로 232위(49.57점), 쿠퍼스 크리스티 261위(45.63점), 라레도 280위(42.68점) 등 4개 도시는 중하위권에 머물렀다.   한편, 미국 최고의 부동산 시장 톱 10 도시 가운데 3위는 노스 캐롤라이나주 캐리였고 4위는 테네시주 내쉬빌, 5위 노스 캐롤라이나주 더햄, 6위 애리조나주 길버트, 7위 노스 캐롤라이나주 샬롯, 10위는 플로리다주 포트 세인트 루시였다. 반면, 루이지애나주 뉴올리언스가 꼴찌인 300위였으며 매릴랜드주 볼티모어는 299위, 루이지애나주 쉬리브포트와 배튼 루즈가 각각 298위, 297위, 미시시피주 잭슨이 296위로 최하위권을 형성했다. 이밖에 주요 도시들의 순위는 시애틀 27위, 애틀란타 37위, 덴버 61위, 마이애미 87위, 라스베가스 106위, 보스턴 137위, 로스앤젤레스 296위, 샌프란시스코 253위, 디트로이트 256위, 워싱턴 DC 267위, 뉴욕 273위, 시카고 287위, 필라델피아 294위 등이다.                                                 〈손혜성 기자〉미국 부동산 부동산 시장 주택 시장 부동산 마켓

2024-08-29

[Nathan Park 기자의 시사분석] 신규 주택 건설 지원책

11월 대선을 앞두고 각종 공약이 넘쳐난다. 70일 정도 남은 대선 캠페인 기간 중 다양한 정책이 유권자들을 구애할 것이다. 국경 강화와 이민자 유입을 두고 민주당과 공화당이 접근하는 방식이 큰 차이를 나타내고 있다. 또 각종 경기 부양 정책과 환경 규제, 감세 조치 등은 두 당이 확연한 입장차를 보이고 있는 만큼 어떤 새로운 정책과 프로그램을 선보이느냐에 따라 유권자의 표심이 달라질 수 있다.     그 중 카멀라 해리스 민주당 대선 후보가 지난주 시카고에서 열린 전당대회에서 발표한 신규 주택 건설 지원 공약이 눈길을 끈다. 아마도 해리스는 현재 주택 시장의 공급이 부족하며 이에 따라 높은 아파트 렌트비에 부담이 큰 젊은층과 저소득층이 자신들의 보금자리를 매입할 수 있도록 배려하는 정책이 중요하다고 판단한 듯하다.     그래서 해리스 후보가 내놓은 정책은 첫 주택 구입자들에 대한 다운페이먼트 지원이다. 첫 주택을 구입하고자 하는 경우 최대 2만5000달러까지 정부가 지원한다는 것이다. 물론 지원 대상 조건은 있다. 최근 2년간 제 때 렌트비를 납부할 정도로 크레딧이 좋아야 한다는 것이다. 아울러 이민 1세대에게는 더 많은 주택 구입 지원 프로그램이 제공될 수도 있는 것으로 알려졌다.     필요한 주택의 규모 역시 함께 제시됐다. 향후 4년간 300만채의 신규 주택 건설을 제안한 것이다. 만약 제안대로 이뤄진다면 다운페이먼트 지원금을 받을 신규 주택 구입자들에게 충분한 주택이 시장에 나오게 된다는 것이 민주당측 주장이다. 중요한 것은 이런 프로그램을 뒷받침할 수 있는 재원 마련이다. 민주당은 필요 재원을 기업세와 고소득자에게 거둔 세금을 통해 마련한다는 입장이다.   문제는 이 지원책이 시행될 경우 야기될 수 있는 주택 시장의 변화다. 특히 시카고의 경우 지금도 주택 공급이 원활하지 않은 상황인데 지원 프로그램이 시행될 경우 주택 구입자가 늘어날 수 있고 이는 곧 주택 가격 인상으로 이어질 수 있다는 것이 주택 시장 전문가들의 견해다. 공급을 통해 주민들의 부담을 줄여보고자 하는 정책이 자칫 전체 부동산 가격의 인상으로 이어질 수 있다는 우려다.     시카고를 포함한 중서부 지역은 대표적인 신규 주택 공급 부족 지역이다. 선벨트 지역이나 중서부의 다른 지역에서는 새롭게 주택 지구가 생기는 경우가 많다. 하지만 시카고에서, 적어도 한인 인구가 밀집한 북서부 서버브 지역에서는 대단위 주택 단지 개발을 찾아보긴 힘들다.     전국부동산인협회 자료에 따르면 지난 7월 기준 시카고 지역의 신규 단독주택, 다세대주택 건축은 전년 같은 기간 대비 5.1%가 줄었다. 신규 주택 뿐만 아니라 시카고는 주택 시장에 매물로 나온 주택이 부족하다. 지난달 시카고 부동산 시장에 나온 매물은 4955채다. 이는 전년 같은 기간에 비해 8%나 줄어든 것이다. 시장에 매물로 나온 주택이 부족하다 보니 이를 원하는 바이어간 경쟁이 심해지고 주택 가격 역시 올라가는 상황이 이어지고 있다. 서버브 역시 비슷한 상황이다.   전문가들에 따르면 이상적인 주택 시장은 6개월간 거래될 주택 매물이 확보되어 있어야 한다. 그래야 가격도 안정되고 매물로 나온 주택이 제때 팔리는 현상이 이어질 수 있다. 하지만 현재는 단 두달치만 확보된 것으로 나타났다. 이런 상황으로 인해 시카고 주택가격은 상승세다. 시카고의 7월 중간 거래가격은 36만달러로 1년전과 비교하면 약 6% 가량이 올랐다. 신규 주택 공급을 통해 렌트비 부담을 겪고 있는 서민들을 지원하고자 하는 정책이 자칫 주택시장 가격 전체를 올릴 수도 있다는 지적이다.     300만채의 주택을 새롭게 건설하는 것은 현재보다 두 배 가량 많이 지어야 한다. 새로 지어진 집으로 입주한 주민들의 숫자가 늘어나면 그만큼 렌탈 시장의 수요가 줄어들어 렌트비 인하 요건은 충분해질 수 있다는 장점은 있다. 다만 예상하지 못한 후폭풍의 가능성도 내재된 셈이다.     민주당의 선거 공약에는 주택 공급 업체에 대한 지원책도 담고 있다. 첫 주택을 구입하고자 하는 수요자들에게 주택을 지으면 주택 건설 업체에 세금 지원을 한다는 것이다. 이렇게 주택 공급 업체를 대상으로 한 세금 지원은 사상 처음인 것으로 알려졌다. 지원 규모는 약 400억달러다. 만약 이런 정책이 10년간 이어질 경우 필요한 재원은 2000억달러로 추정된다.     부동산 업계에서는 이런 지원 정책이 실효를 거두기 위해서는 기존 정책과의 조화가 필요하다는 입장이다. 즉 저소득층의 렌트비 부담을 줄이기 위해서는 기존 섹션 8과 같은 정부 보조 프로그램을 재정비하고 중산층이 주택을 구입할 경우 받을 수있는 세금 크레딧 등이 뒷받침되어야 충분한 효과를 거둘 수 있다는 지적이다.     기본적으로 부동산 업계에서는 이런 주택 지원 정책에 대해 긍정적인 입장이다. 무엇보다 대통령 선거에서 주요 공약으로 주택 문제가 주목 받는 경우는 이제껏 없었다는 것이 전문가들의 지적이다. 팬데믹 이후 가속화된 물가 인상으로 인해 음식과 주택, 건강에 대한 유권자들의 관심이 이전에 비해 훨씬 높아졌기 때문에 이에 대한 공약 역시 주목을 받을 수 밖에 없는 상황이다. 앞으로 어떤 선거 공약이 나와 유권자들의 마음을 얻을 수 있을지 두고볼 일이다. (편집국)         Nathan Park 기자Nathan Park 기자의 시사분석 지원책 신규 신규 주택 주택 구입자들 주택 시장

2024-08-28

주택 총가치 '1조 클럽'에 애틀랜타 올랐다

1위 뉴욕 2조4797억·2위 LA 2조1885억 워싱턴DC 등 8곳 1조달러 클럽에 올라   주택 공급 부족이 장기화되면서 미국 부동산 가격이 급등했다. 조지아주 애틀랜타 메트로지역의 주택 총 가치도 1조달러를 넘기며 전국 3위에 랭크됐다.   부동산 서비스업체 레드핀이 지난 8일 내놓은 ‘미국 주택시장’ 보고서에 따르면 지난 6월 기준 전국 9500만 채의 주거용 주택 총 가치는 49.6조 달러로, 사상 최고치를 기록했다. 지난 12개월간 3.1조 달러(6.6%) 늘어났으며 10년 전인 2014년 6월 22조 7000억 달러에서 120% 증가했다. 첸 자오 레드핀 경제연구책임자는 “여전히 수요가 공급을 압도하고 있다”며 “향후 1년 내 총 가치 50조를 돌파할 것으로 보인다”고 전망했다.   올해 주택 총 가치가 1조 달러 이상을 기록한 도시는 전국 8곳으로 지난해 4곳에 비해 두 배가 늘었다. 워싱턴 D.C.를 비롯, 캘리포니아주 애너하임, 일리노이주 시카고, 애리조나주 피닉스 등이 새로 ‘1조 달러 클럽’에 포함됐다. 애틀랜타의 주택 총 가치는 전년 대비 623억 달러(5.1%) 증가해 1조 2878억 달러를 기록, 뉴욕(2조 4797억)과 로스앤젤레스(2조 1885억)에 이어 전국 3위에 올랐다.   ‘1조 클럽’ 대도시가 늘어난 것과 함께 농촌 시골 지역 주택 가격 상승폭이 7%를 기록한 점도 눈에 띈다. 보고서는 농촌 주택 총 가치가 7조 8000억 달러에 달한 것에 주목했다. 도시 지역은 연간 6% 오른 10조 3000억 달러이며 교외 지역은 6.8% 증가한 30조 1000억 달러를 기록했다. 전국 대도시의 주택가격이 급등한 가운데 가격 상승 여력이 있는 농촌 주택 2100만 채의 집값이 함께 뛴 것이다.   한편 주택 소유주 특징을 살펴보면, 최근 주택 구매 시장을 주도하는 45세 미만의 밀레니얼 세대와 아시아계 매입자의 집값 상승폭이 컸다. 보고서는 “주택 시장이 활황인 시기에 본격적으로 밀레니얼 세대가 시장에 진입하며 이들 소유 주택의 총 가치는 올해 1분기 기준 전년 대비 21.5% 증가한 8조 6000억 달러에 달한다”라며 “이는 X세대나 베이비 부머 세대 등 이전 연령대가 집값을 불린 속도보다 4배 빠른 수준”이라고 설명했다.   아시아계 집주인의 주택 가치 상승은 이들이 집값이 비싼 서부 해안 지역에 주로 거주하기 때문이다. 캘리포니아 산호세, 샌프란시스코, 오클랜드 등 서부 주요 해안도시의 주택 총 가치는 2조 5000억원에 달한다.   장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com애틀랜타 총가치 주택 가치 주택 시장 농촌 주택

2024-08-09

[부동산 투자] 상반기 부동산 경기 동향

새로운 마음가짐으로 시작한 한 해가 벌써 반환점을 돌아 후반기로 접어들었습니다. 여럿 뜻하는 바를 성취할 수 있는 시간이 될 수 있기를 기원 하겠습니다.     주변의 많은 자영업자는 올해 너무 힘들다고 말을 하지만, 뉴스에 나오는 경기 지표들은 체감하는 것과는 멀리 떨어져 있는 괴리감을 느끼게 하고 있습니다. 2024년 상반기 동안 경제는 약 2.1%의 GDP 증가율로 완만한 성장을 보였습니다. 노동 시장은 실업률이 약 3.6%로 유지되며 견고함을 유지했습니다. 연준의 통화 긴축 정책 덕분에 인플레이션은 전년도의 높은 수준에서 3.4%로 완화되는 조짐을 보였습니다. 소비자 지출은 여전히 강세를 보였고, 기업 투자도 소폭 증가했습니다. 주택 시장은 안정화되었으며, 모기지 금리는 약 6.5% 수준에 머물렀습니다. 전반적으로 경제 지표는 올해 나머지 기간 조심스러운 낙관론을 시사하고 있습니다. 하지만 경제 지표 내면을 살펴보면 과연 경기가 잘 돌아가고 있는지 의구심을 들게 하고 있습니다.   안정화 되어 있다는 주택 시장의 예를 들면 지난 6월의 데이터 기준으로 주택판매량은 전년 대비 2.7% 감소를 했고 주택가격은 0.8% 하락하였습니다. 작년 말 이후 최고 수준인 7%로 급등한 모기지 금리로 인해 6월 캘리포니아 주택 판매가 월별 및 연간 기준 모두 하락세를 보였으며, 주 전체 평균 주택 가격은 두 달 연속 90만 달러를 넘어 또 다른 기록을 세웠습니다. 일 년 중에 가장 성수기라고 할 수 있는 6월에 주택 판매량이 감소했는데 주택 시장이 안정되어 있다는 것은 조금 받아들이기 어려운 평가라고 생각됩니다.     한인들이 선호하는 지역인 오렌지카운티의 경우 판매량은 11.9% 하락, 평균 가격은 1.9% 증가를 나타내며 평균 주택 가격이 145만 달러를 넘어가는 것으로 나타났습니다. 하지만 LA카운티의 경우 판매량은 15.5% 감소에 9.6%의 가격 상승을 보여주며 평균 가격은 88.9만 달러로 형성되며 시장의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났습니다. LA지역에서 가장 주택 물량이 많은 다운타운 지역의 경우 시장에 매물이 적체되며 LA지역 거래량 하락에 가장 큰 영향을 주었습니다. LA 도심지역 외곽의 경우 팬데믹 사태 이후 많은 수요가 몰리며 가격 상승세가 이어져 왔지만, 이자율이 높아지면서 특정 지역으로의 쏠림 현상이 나타나고 있습니다.   오렌지카운티에서도 한인들이 많이 선호하는 풀러턴, 어바인 지역은 여전히 많은 오퍼가 몰리며 주택 구매 시 치열한 경쟁을 하여야 합니다. 하지만 리버사이드 카운티 지역은 작년 대비 13.5% 감소한 거래량과 1% 평균가격 하락을 보이며 바이어들의 선호도가 낮게 나타나고 있습니다. 전체적인 주택시장의 지표는 낮은 거래량으로 인해 왜곡된 숫자가 나타나고 있다고 판단되며 이는 높은 모기지 이자율이 가장 큰 이유가 아닐까 생각됩니다. 모기지 금리가 내려가서 많은 셀러가 집을 판매하고 움직일 수 있는 공간이 마련된다면 자연스럽게 주택시장에 거래량 증가와 가격안정이 이루어지며 안정적인 주택시장이 만들어질 수 있다고 생각합니다. 올 연말에 있을 대선과 한두 번의 이자율 하락이 시장에 긍정적인 영향을 미치기를 기대해 보겠습니다.   ▶(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 투자 상반기 부동산 la지역 거래량 주택 판매량 주택 시장

2024-07-31

주택시장, '셀러스 마켓'에서 '중립'으로

애틀랜타 주택시장에 매물이 늘며 셀러스(Seller's) 마켓에서 점차 중립으로 옮겨가고 있는 것으로 나타났다.   부동산 중개 사이트 질로가 4월 전국의 주택 시장을 분석한 보고서에 따르면 애틀랜타의 시장 ‘열기(heat)’ 지수는 조금 하락, 셀러 중심에서 중립(neutral)으로 바뀌었다.   보고서는 애틀랜타의 주택시장이 셀러가 우위를 점하는 마켓에서 2022년 중반부터 하락하기 시작해 지난 달 시장의 열기가 다소 식은 모습이었다고 평가했다.   애틀랜타에서 구매 가능한 주택 재고는 작년 같은 달보다 32.3% 증가했으며, 더 많은 셀러가 시장에 합류했다. 또 가격이 인하된 리스팅이 애틀랜타 시장 전체의 25.5%를 차지했다.   주택 재고가 늘어난 배경에는 높은 모기지 금리를 꼽을 수 있다. 애틀랜타를 비롯한 전국 대도시 지역에서 모기지 금리가 상승하며 재고가 증가했고, 이는 결과적으로 주택 시장의 비딩 경쟁을 완화하는 데 도움이 됐다고 질로는 분석했다.   그러나 모기지 금리가 4주 연속 평균 7%대를 이어간 상황에서 재고 증가가 집값을 적정 수준(affordability)으로 낮추지는 못했다는 의견도 제기됐다. 메트로 애틀랜타 지역의 주택 가격 중간값은 지난해보다 4.7% 상승한 약 38만6200만 달러로 집계됐다.   한편 질로가 뽑은 전국에서 바이어가 집을 사기 가장 좋은 주택 시장은 텍사스와 플로리다주다.   “팬데믹 초기 텍사스와 플로리다주의 주택시장은 바이어 경쟁이 치열했지만 신규 주택이 공급되면서 재고 수준을 회복했다”고 보고서는 설명했다.   텍사스의 오스틴과 샌안토니오는 팬데믹 이전보다 현재 재고가 많으며, 플로리다의 탬파, 올랜도, 잭슨빌 등은 공급 부족이 가장 적은 시작에 속한다.   전국 50개 대도시 중 39개 지역은 ‘셀러스마켓’으로 꼽혔다. 이중 셀러를 위한 최고의 시장은 뉴욕주 버팔로로, 지난 1월 질로가 뽑은 최고로 ‘뜨거운’ 시장이기도 했다. 윤지아 기자애틀랜타 주택 애틀랜타 주택 애틀랜타 시장 주택 시장

2024-05-16

[부동산 이야기] 주택시장에 미치는 외부 요인

부동산 플랫폼인 레드핀은 2024년 금리가 인하하고, 집값도 1% 정도 하락할 것이라는 반가운 전망을 발표했었지만, 한편으론 부정적인 전망도 있다.   올해는 11월 5일에 있을 대통령 선거, 대규모 해외 전쟁, 구글, 아마존 등 잇따른 기업들의 해고 발표 등 연방준비제도(Fed·연준)가 경제를 연착륙으로 이끌 수 있을지에 대한 우려로 가득 차 있다.   2024년 대선이 다가옴에 따라 LA의 많은 주민은 그 결과가 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금해하고 있다. 다가오는 선거 등 외적인 요인들이 부동산에 미치는 몇 가지 주요 요인과 잠재적 영향을 살펴보자.   집을 사고파는 것은 대부분의 사람이 하는 가장 큰 금융 거래 중 하나다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 달라지는 정책들로 인해, 불확실한 미래가 걱정되어 주택 시장에서 손을 떼고 그 자리에 기다리는 경우도 있을 것이다. 전문가들도 불확실성은 경제를 둔화시켜, 투자 결정을 늦추거나 멈추어 소비자 지출을 방해할 수도 있다는 예상을 내놓고 있다.   하지만 선거는 재정 및 통화 정책의 변화로 이어질 수 있으며, 이는 결국 금리에 영향을 미칠 수 있다. 낮은 이자율은 대출을 더 저렴하게 만들어 잠재적으로 주택 수요를 자극할 수도 있을 것이다. 이렇게 선거는 정책 변화, 시장 불확실성, 저렴한 주택 계획 및 금리 변동을 통해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다. 새로운 정책을 갖춘 새 정부의 가능성과 그에 따른 모든 불안으로 인해 일부 예비 구매자와 판매자는 자신이 선호하는 정당과 관계없이 일시 중지 버튼을 누를 수도 있다.     그러나 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 일시적인 현상이 될 것이다. 선거가 있는 해에는 11월이 다른 해보다 주택거래의 양이 떨어진다고 한다. 주택판매는 11월을 제외하면 선거가 없는 해에 비해 변동이 없다.     그리고 실업률이 주택시장에 타격을 줄 수도 있다. 주택 시장에 대한 또 다른 위협은 경기 침체로 인한 높은 실업률이다. 직업의 안정은 소비자 신뢰에 영향을 미치는 요소이다. 실업을 걱정하면서, 다운페이에 필요한 많은 현금과 15~30년 동안 모기지 지불을 책임져야 하는 주택을 구입하는 것은 거의 불가능한 일이다.   그리고, 전쟁은 미국 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 우크라이나와 중동의 치명적인 전쟁은 미국 주택 시장에 영향을 미쳐 모기지 금리가 높아질 가능성이 있다. 만약 천연자원과 무역 중단이 발생한다면 그때가 미국 경제에 영향을 미칠 수 있으며, 이로 인해 비용이 더 많이 발생할 수 있을 것이다. 상품 가격과 휘발유 가격이 오르면 인플레이션이 다시 상승할 것이고, 연준이 금리를 빠르게 인하하고 모기지 금리를 인하할 것이라는 희망을 버려야 할 수도 있다. 중동 지역의 분쟁이 확대되면 가스 가격이 상승하고 인플레이션이 역전될 수 있다는 걱정스러운 의견을 말하기도 한다.   이와 같은 모든 우려에도 불구하고 현재는 여전히 집을 사려는 사람이 더 많다.     ▶문의: (818)497-8949     미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택시장 외부 외부 요인 주택 시장 부동산 시장

2024-03-13

[부동산 투자] 다운페이먼트 보조 프로그램

요즘 캘리포니아 날씨가 흐리고 비가 많이 오는데 부동산 시장의 침체와 맞물려서 더욱 기분을 우울하게 만드는 요인인 것 같습니다.   30년 고정 대출 이자가 조금씩 하락 하면서 살아나던 주택 시장 거래량이 다시 이자율이 급등하면서 주택 시장에는 평소의 절반도 안 되는 매물만이 나와 있는 상황입니다.     캐이스쉴러 인덱스에 따르면, 2023년에는 미국 주택 시장에서 남부 캘리포니아가 주택 가격 상승을 주도했습니다. LA, 오랜지 카운티 지역은 8.3% 상승하여 미국 전역 20개 도시 종합지수에서 상위에 올랐습니다. 샌디에이고는 8.8% 증가하여 1위를 차지하였습니다. 이에 반해 미국 전역의 주택 가격은 5.5% 증가했습니다. 현재로써 LA의 주택 가격은 2000년 대비 4.3배 상승한 수준입니다. 이는 같은 기간 동안 아파트 임대료 인상률의 2배 미만을 훨씬 웃돌고 있는 것으로 나타났습니다. 높은 이자율과 함께, 남부 캘리포니아의 급격한 주택 가격 상승으로 인해 소유와 임대 사이의 재정적 부담에 큰 차이가 발생했습니다.   클래스 A 등급의 아파트 임대료를 고려할 때, 오렌지 카운티의 3베드룸 아파트는 약 4500달러에 이르며, LA카운티에서는 평균 5000달러 이상입니다. 이론적으로 이러한 비용을 감당할 수 있는 주택 구매 희망자는 20% 다운페이먼트를 한다는 가정에 따라 오렌지 카운티에서 최대 72만 가격의 주택이나 콘도를 약 7%의 30년 고정 대출 금리를 적용받아 구매할 수 있습니다. 하지만 현실은, 해당 가격 범위 내에서 오렌지 카운티 전역으로 보아도 3베드룸 주택은 50채 미만이 마켓에 나와 있습니다.   베드룸 숫자를 무시하고 전체 시장에 나와 있는 주택을 살펴보아도 오렌지 카운티에서 50만 달러에서 75만 달러 사이의 주택은 300채 미만이며, 50만 달러 미만은 160채로 나타났습니다. 오렌지 카운티 주택 중 64%는 100만 달러 이상에 나와 있으며 고급 아파트의 테넌트들도 주택 구매를 할 수 없는 여건이 형성되어 있습니다.   캘리포니아 정부도 이러한 상황을 인지하고 생애 첫 주택구매자들에 한해 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램 드림포올 등 여러 가지 혜택을 통해 신규 주택 구입자들이 높아진 주택 시장에 진입할 수 있도록 도와주고 있습니다. 새롭게 주택을 살 생각하고 있으시면 이러한 정부 프로그램을 활용해 보는 것을 추천해 하겠습니다. 더 자세한 내용은 드림포올 웹사이트(Calhfa.ca.gov)에서 확인하면 됩니다.     ▶문의: (213)605-5359   조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 다운페이먼트 프로그램 주택 시장 정부 프로그램 3베드룸 주택

2024-03-13

1월, 2월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 셀러즈 마켓으로 빠르게 전환되는 2024년 주택 시장이 궁금합니다.       ▶답= 2024년 시작부터 남가주 주택시장은 "셀러 마켓"의 상황으로 움직이고 있습니다. 오렌지카운티의 주로 "다인종"들이 선호하는 지역 중 단독주택으로 선호 매물이 리스팅 될 경우 10-30개까지의 복수 오퍼와 가격이 거의 $100,000-150,000까지 오르는 상황이 지난 -12달간 지속되고 있습니다.     이는 모기지 이자가 하락하면서 융자 승인 액수가 늘어난 바이어들 중심으로 오퍼 경쟁이 일어나고 시장의 매물 부족에 주요 원인이 있습니다. 특히 모기지 이자가 하락하면서 1월 중순 이후 2월부터는 주로 바이어들의 문의가 월등히 증가했고 현재 저희 오피스에서 리스팅 마케팅을 한결과 1,2월 간 약 250채 정도의 주택 소유주들과 리스팅 계약이 추진되고 있는 상황입니다.     은퇴를 앞두었거나 배우자의 사별, 이혼, 타주 이주나 다운사이증 등의 이유로 가장 선호되는 단독주택의 경우 관리 상태가 좋고 가격 세팅이 현 시세보다 약간 낮은 매물을 중심으로 선호도가 갈리고 있으며 매물이 시장에 최소 한 달 이상 리스팅 된 경우 가격의 인하를 통해서 매매가 되거나 전혀 시장에서 반응이 없는 경우들도 증가하고 있습니다.     앞으로 겨울 폭풍 시즌이 지나가고 택스 시즌이 어느 정도 종료가 되는 시점에서 현재의 "셀러즈 마켓"상황이 지속되고 모기지 이자 인하 등 바이어의 구입 여건이 강화된다면 3,4월부터는 본격적으로 매물이 늘어날 가능성이 점쳐지고 있습니다.     최근 바이어들이 문의하신 사항 중 적지 않은 숫자가 앞으로 차압매물이나 급매물이 가능한지에 관한 것이었지만 캘리포니아 전체에서 오렌지 카운티가 가장 Distressed Properties의 비중이 적은 것으로 조사되고 있고 주택 소유주의 대다수를 차지하는 50대 이상 특히 시니어 그룹의 경우 소유한 기간에 따라서 주택 에큐티가 충분하기 때문에 급속한 시장의 위기는 초래되지 않을 것으로 보이고 있습니다.   주택 시장의 하락세에 투자를 준비하고 있는 투자가 그룹들도 당분간은 관망세를 유지할 것으로 보입니다. 작년에 이어 60대 이상이 주택 시장의 큰손으로 남을 것이고 다만 이들이 매매를 꺼리는 이유 중 하나인 $500,000 (싱글은 $250,000)이상의 시세차익에 대한 막대한 양도소득세에 대한 부담과 높은 렌트 시세로 말미암아 매물이 획기적으로 늘어날 일은 없을 것으로 보입니다.    가장 중요한 것은 실거주 목적에 이자율이 떨어졌다고 하여도 절대로 무리하게 오퍼를 하시면 안 된다는 것입니다. 가격을 포함한 조건들이 지나치게 바이어에게 불리할 경우 추후 에스크로가 캔슬이 되는 원인을 제공하게 되며 주택 인수 후에도 소위 “하우스푸어”가 될 확률이 높아질 수 있음에 주의하셔야만 합니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 남가주 주택시장 셀러즈 마켓상황 주택 시장

2024-02-27

[부동산 이야기] 주택 구입시 필요한 융자보험

현재의 주택 시장은 높은 가격 때문에 어려움이 많다. 하지만, 올해 중으로 이자율이 떨어지면 주택가격이 오를 것이라는 예상 때문에 주택구매를 잠시 망설였던 일부 바이어들의 발걸음이 빨라지고 있다.     집을 사려면 보통 20% 정도를 다운페이먼트를 하는 데 다운페이먼트 준비가 안 된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 모기지 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.     일을 시작한 지 얼마 되지 않은 전문직 젊은이들은 연 수입은 높아도 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야하는 경우가 있다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 5%의 다운페이먼트 등 20% 미만의 다운페이먼트로 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다. 다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈 오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지불을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이다. 따라서 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인해야 한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면, 심사 후 PMI를 면제해 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70~75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 따라서, 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.   한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 연방 주택국(FHA)론을 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 1년 안에 상환해야 될 경우에 꼭 필요한 과정이다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 가치 주택 시장 현재 융자은행

2024-02-21

[부동산 이야기] 2024년 주택 시장

지난해 12월의 마켓을 살펴보면 몇 가지 흥미로운 상황을 볼 수 있다.     매물이 증가하고 이자율이 급락하면서 주택 바이어들의 움직임이 활발해지고 주택 거래량의 증가 추세가 나타났다. 모기지 이자율이 떨어지면서 지난해 12월 첫째 주 재융자가 19% 증가한 것으로 CNBC 방송이 전하고 있다.     주택 거래 특징은 셀러들이 확실히 매매해야만 하는 이유가 있는 경우에 빠르게 거래가 이루어졌다. 소유주가 고령일 경우 자녀들이 적극적으로 주택매매에 관여하고 있고 고가의 오퍼에 대한 선호도가 우선시 되고 현금 거래에 대한 선호도도 높게 나타났다.     동일 지역이라고 해도 관리 상태가 좋고 단독주택 선호도가 높으며 오버프라이스로 거래가 성사되는 경우도 드물지만 나타나고 있다. 또 복수 경쟁이 지나치게 높은 가격에 리스팅한 주택은 오랜 기간 오퍼를 받지 못하는 경우도 나타나고 있다.     계절적인 슬로우 마켓 상황에서 ADU 유닛을 추가해서 상대적으로 높은 가격에 리스팅하는 전략은 당분간은 피해야 할 것으로 보인다. 전체 리스팅 중 매매가 안 된 비율이 약 11.1%를 나타내고 있고 이러한 매물들은 모기지 이자가 추가 하락한다면 결국은 팔리겠지만 적당한 가격 책정과 주택 리모델링으로 그 시기를 앞당겨야만 한다.     지난해 11월과 12월의 분위기가 달라진 것을 현장에서 느끼지만, 올해 예상되는 연준의 3~4회에 달하는 금리 인하에 대한 시장의 기대감이 크고 이는 모기지 하락으로 주택시장에 긍정적인 역할을 할 수 있고 재융자의 시기가 도래한 상업용 부동산 소유주들에게 단비 역할을 할 것으로 보인다.     전국적으로 100만 달러 이상의 가격이 형성되어 있는 주택시장 중 최근 4분기 기간 중 10% 정도의 가격 인하가 이루어졌지만, 상대적으로 높은 중간 가격대와 높은 수요를 꾸준히 유지하고 있는 지역들은 인하 효과가 거의 없는 것으로 나타나고 있다. 앞으로도 지난해 같이 주택 매매의 가장 큰 수요층은 60세 이상으로 전망되며 좀 더 젊은 실소유 층이 진입 가능해야만 안정적인 주택 시장이 유지 가능하다고 본다.     렌트비는 전반적으로 약간의 하락 추세를 보이고 테넌트에 대한 보호 정책이 강한 지역이나 실업률 상승 예상 지역들은 공실률 증가와 렌트비 추가 인하 압력에 직면할 것으로 보인다.     주택구매나 유지 시 가장 중요한 캘리포니아의 문제는 바로 보험일 것이다. 지난해 주택 보험가입이 불가한 경우 이용하는 주 정부의 페어 플랜(Fair Plan)의 이용률이 20% 증가했다. 페어 플랜의 경우 가입 시의 커버리지 혜택이 일반 주택보험에 비해 크지 않아서 재난 시 충분한 보호 효과를 기대할 수 없기 때문에 해당 지역의 평균 주택가격 하락으로 영향을 미칠 수 있기 때문에 이에 대한 개선책이 필요하다.     콘도 경우 올해 HOA 상승 요인 중 가장 큰 원인으로 보험 인상을 꼽고 있고 작년과 비교하면 재해 노출 빈도에 따라서 최고 100~200달러 정도의 추가 상승 요인도 예상이 되고 있다.     투자자들은 소매 부동산에 대한 투자를 늘리고 있다. 그로서리 스토어나 약국, 주유소나 편의점 등에 대한 부동산 투자를 통해 새로운 방향으로 수익을 극대화하고 있다.     가장 중요한 포인트는 두 자릿수 이상의 거래량 증가가 몇 달간 계속되어야만 좀 더 활발한 부동산 시장의 모습이 실현될 것으로 보인다는 것이다.     ▶문의:(213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 이야기 주택 시장 주택 시장 단독주택 선호도 주택 거래량

2024-01-03

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